買賣房子不找仲介可以嗎？領航代書觀點：自售房屋絕對不能忽略的 6 大關鍵環節
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買賣房子不找仲介可以嗎？領航代書觀點：自售房屋絕對不能忽略的 6 大關鍵環節 買賣房子不找仲介可以嗎？領航代書觀點：自售房屋絕對不能忽略的 6 大關鍵環節
為了省下數十萬的仲介服務費，許多人選擇「屋主自售」或「私下成交」。
雖然省錢，但房產交易涉及龐大金額與複雜法規，一旦疏忽，風險與損失可能遠超過仲介費。
強烈建議委請專業的地政士（代書）辦理買賣簽約及過戶流程。
我是領航地政吳偉傑代書，讓我將流程化繁為簡，向您介紹自己買賣房子時，需要注意的六大關鍵！
一、 契約簽訂前：產權與稅費的徹底調查
在正式簽約前，這是買方和賣方最容易出錯，也最關鍵的「功課」。
1. 產權調查（買方必看）
務必透過代書調閱最新謄本，確認以下事項：
- 確認所有權人： 賣方是否為所有權人本人，建物面積、使用分區是否與廣告相符。
- 限制登記確認： 檢查謄本上是否有「限制登記」（如假扣押、預告登記等）。若有，應請賣方塗銷後再交易。
- 抵押權狀況： 留意賣方貸款的銀行抵押設定金額及是否有私人設定，這影響後續價金清償流程。
2. 重大瑕疵調查（買方必看）
- 不動產現況說明書：： 簽約時會請賣方根據房屋現況記載於合約內，清楚告知各項基本狀況及注意事項。
- 房屋瑕疵： 檢查有無漏水（壁癌）、輻射鋼筋、海砂屋、或是否為凶宅等資訊。
- 違建問題：： 釐清是否有未保存登記的違章建築。若買賣標的包含違建，買方僅取得「事實上處分權」，須了解可能面臨的拆除風險。
3. 稅費估算與分算（買賣雙方）
買賣雙方應清楚知道各自需負擔的稅費項目，並在契約中約定負擔比例。
交易角色 主要應繳稅費項目 賣方 土地增值稅、房地合一稅（若適用） 買方 契稅、印花稅、登記規費、代書費（通常雙方協議分擔） 稅費分算基準：
地價稅、房屋稅、水電瓦斯、管理費等，應以「交屋日」為基準，按日數比例分算，並詳列於《稅費分算表》中。
二、 簽約與價金履保：確保交易安全
買賣最大的風險在於「錢」與「權狀」的交付。
1. 契約主體確認
- 核對身分： 簽約時，務必由所有權人本人親自出席，並核對身分證及土地、建物權狀正本。
- 代理人簽約： 需檢視具備本人印鑑證明的授權書（授權內容需明確載明各項權利），並確認印鑑相符。
- 契約詳載： 價格、坪數、付款方式（分期比例）、交屋時間、房屋現狀設備等，需一一詳載。
2. 應採用專業、結構嚴謹的買賣契約書
絕對不要使用來源不明或內容簡陋的契約書。 即使自行買賣，也應委託專業代書製作契約與辦理買賣過戶流程，以免權利義務約定不清。
- 特約事項增修： 根據房屋現況（例如：違建、現況點交）、雙方協議的稅費分攤、交屋條件、以及價金履約保證等，在契約中加入特約事項。
3. 採用「履約保證」制度（最重要）
這是自行買賣最重要的安全措施。透過銀行或建經公司擔任公正第三方，將買方款項存入「履保專戶」，由代書控管撥款流程。
角色 履保功能 對買方 確保賣方完成所有權移轉登記前，價金安全無虞，不會被任意挪用。 對賣方 確保買方繳清所有款項後，賣方才能取得價金，避免付權狀拿不到錢。
三、 專業代書（地政士）的不可替代性
許多人以為代書只是跑跑流程，事實上，代書在自行買賣中是保障雙方權益的核心。
代書服務項目 核心價值 風險提示（若無代書） 契約審閱與簽約見證 確保契約內容合法、權利義務清晰。 契約條款有漏洞，未來產生糾紛難以追溯責任。 產權調查 確認產權完整，無限制登記等。 買到產權不乾淨或有債務的房子。 控管「買賣流程」 執行用印、完稅、銀行貸款、抵押權塗銷等複雜手續。 流程錯誤導致文件無效，延遲交屋甚至交易破局。 稅務申報 協助申報土地增值稅、房地合一稅等。 錯過申報期限或計算錯誤，遭國稅局罰款。 辦理「所有權移轉登記」 確保買方取得法律上的房屋所有權。 逾期未登記，產權無保障，恐被有心人士利用。
總結與建議
雖然選擇自售可以省下仲介費，但您必須用專業謹慎來取代仲介的服務。請務必記得：
- 自行買賣，風險自負。 所有文件與流程都必須親力親為，仔細檢查。
- 專業服務不能省。 務必委託專業且具有經驗的代書，辦理簽約、產權移轉及履約保證。
- 時間就是金錢。 買賣雙方應在約定期限內完成所有權移轉登記，以確保您的產權受到法律保障。
房產交易複雜，如果您打算自售房屋或自行買賣，為了確保交易安全，領航地政代書能協助您審閱私契並辦理履約保證，費用遠低於仲介費，但安全係數不打折。
歡迎聯繫專業的領航地政代書，由我們為您的安全交易保駕護航
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