代書教戰：房貸成數怎麼談最高？銀行鑑價、信用、財力，三大關鍵全解析！
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買房最怕什麼？不是房價太高，而是「自備款都準備好了，銀行核貸的成數卻不如預期！」
我是您的房產領航員，吳偉傑代書。房貸成數是決定您能否順利購屋的生命線。成數高低不僅影響您的自備款壓力，更關係到交易能否順利完成。
今天，我就來為您深度解析，銀行在評估房貸成數時，究竟在看哪三大關鍵？以及如果不幸遇到「成數不足」時，該如何聰明應對。
關鍵一：物件條件定錨線 — 銀行「鑑價」至關重要
房貸成數是以銀行對房屋的「價值認定」為基礎。銀行在核貸時，會同時參考「買賣成交價」與「銀行鑑價」，並以兩者中較低者作為計算基準。
這意味著，如果您的成交價高於銀行的鑑價，那麼成數就會被拉低！
影響鑑價高低的四大要素：
評估要素
影響說明
建議做法
地段與保值性
蛋黃區、近捷運站或精華商圈，通常鑑價較高；偏遠地區或山區物件則較低。
購屋前可先利用實價登錄了解周邊行情，並找銀行進行初步估價。
屋齡與結構
屋齡越新，殘值越高，越容易取得高成數。老舊公寓或華廈的貸款年限可能受限。
買中古屋時，應選 RC結構（鋼筋混凝土）較佳，耐用年限較長。
房屋坪數
權狀坪數過小（如小於15坪的套房），銀行認定變現性差，成數和利率會受到限制。
盡量避免極小坪數的物件，或找願意承作小套房的銀行。
嫌惡設施
房屋周邊100公尺內有高壓電塔、殯儀館、加油站、特種行業等，會被扣分。
現場看屋時務必仔細觀察，避免「地雷物件」。
關鍵二：個人條件決勝負 — 信用與財力是王道
即使房子條件再好，如果借款人的「還款能力」和「信用記錄」有疑慮，銀行也可能降低成數，或提高利率。
影響個人條件的四大要素：
評估要素
銀行關注重點
代書建議您這麼做
個人信用分數
銀行會調閱聯徵紀錄。近期的信用卡、信貸是否有遲繳？有無動用信用卡循環利息或預借現金？
買房前三個月停止申請任何貸款或新信用卡，避免讓聯徵被查詢次數過多。 建議在申請房貸估價時，將送件的銀行數量控制在三家以內。
工作性質
上市櫃公司、公務人員、軍教職或醫療人員等「百大企業」，收入穩定，被視為優質客戶。
準備好加分文件，如員工識別證、專業證照等，證明工作穩定性。
財力證明
銀行評估您的「收入負債比」。薪轉證明、扣繳憑單、報稅資料、專業人士的經常性收入證明。
房貸月付金加上其他債務月付金，最好不要超過月收入的三分之一，銀行會更安心。
銀行往來紀錄
您與該銀行是否有長期的存款、理財、信用卡往來？俗稱「銀行貢獻度」。
優先向您有長期薪轉或良好存款紀錄的銀行申貸，較容易爭取到優惠。
遇到「成數不足」怎麼辦？三大應對策略
當銀行核貸通知的成數，與您預期的有落差時，請不要慌張，這代表您的自備款缺口增加了。您可以採取以下策略：
策略一：提出申覆，爭取重新鑑價
如果銀行估價明顯低於實價登錄，您可以：
•提供周邊高價成交案例： 找尋鄰近、條件相似但成交價較高的實價登錄資訊，請代書協助向銀行提出申覆。
•更換申貸銀行： 每家銀行對於物件條件和借款人的風險評估不同，甲銀行估價保守，不代表乙銀行也一樣。建議向 2~3 家銀行同時諮詢。而為維持您的信用評等的穩定性，建議您在申請房貸估價時，將送件的銀行數量控制在三家以內。
策略二：搭配其他金融商品彌補資金缺口
如果成數真的無法提高，但您又確定要買這間房，您可能需要考慮：
•信貸搭配： 向銀行申請「信用貸款」來補足不足的自備款。信貸利率遠高於房貸，且還款期較短。務必謹慎評估負擔能力，建議先精算每月償還能力，避免資金鏈壓力過大。
•向親友借款： 這是最節省利息的方式，但記得要立借據，並規劃明確的還款計畫。
策略三：業界不能說的秘密「房貸壽險」
如果上述方式都無法取得滿意的貸款額度，最後跟您公開一個業界大家都心知肚明，但不能公開講的秘密：
•房貸壽險或理財產品： 雖說金管會明文規定，房貸不得與房貸壽險等其他金融產品搭配行銷，但業界大家都知道，如果我們辦理貸款的同時，搭配跟銀行購買一些房貸壽險或理財產品，原本沒辦法過的案件，或是原本不滿意的貸款額度，說不定就迎刃而解了。
面對貸款問題的您，在所有方法都試過卻無法解決時，或許可以委婉的的銀行承辦提看看。
【代書總結】
買房是人生大事，房貸的成功申請是關鍵第一步。請記住，在購屋前就應開始「養信用、理財力」，並多方比較銀行方案。透過專業的地政、法律、稅務整合評估，能提前洞察風險、優化貸款條件，是確保您的交易萬無一失的關鍵。
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