當我們看到合意的房子之後，因屋主的賣價與我們期望的價格仍有差距，此時房仲人員通常會建議我們出價並且下斡旋金，由他們去向屋主商談。而斡旋究竟是什麼？如何進行？有什麼利弊？與要約書有什麼差別？以下由筆者來為您解說：
我曾經有個案例，屋主是一位住在天母高齡八十幾歲的老伯伯，有一間中壢的透天要賣，每次我跟他回報客人出價多少，想跟他談談看，他都質疑我到底真的有沒有這個買方，還是我自己在亂講?根本不讓我去拜訪他。
於是我請買方下斡旋，然後直奔天母。因為老人家沒有手機，家裡電話又沒人接，我站在公寓樓下等了兩個多小時，總算給我堵到人了！我帶著三十萬斡旋金放在桌上，努力地與他溝通，一段時間後，伯伯還是不為所動。正當我心想不妙，盤算著對策的時候，伯伯的兒子回來了。
接下來發生的事情，我可能一輩子也不會忘記，時隔多年，仍然歷歷在目。
我這輩子第一次見識到什麼叫做「見錢眼開」。兒子看到錢，眼睛頓時變得雪亮，臉上堆砌起笑容，拿起鈔票，摺成扇子的形狀把玩著，在爸爸面前又是興奮又是急切地說：「他們是說買方要出九百多萬買我們的房子嗎??哇！這可是不少錢耶！我看就跟他們談談看吧？你看怎麼樣啊？爸爸。」
最後，我們談成了交易，雙方皆大歡喜。
下斡旋金真的會比較好談嗎?
由上述案例可見，斡旋確實可以表現出買方的誠意，但依屋主性格不同，伯伯不為所動，兒子卻態度大轉變，效果不能一概而論。
斡旋金簡介：
斡旋就是一種正式的出價，若賣方同意，可立即支付定金的一種方式。
假設買方出價1000萬元，附帶10萬元的斡旋金。經過仲介居中協商，若最後屋主於斡旋契約上簽字，同意以1000萬出售。則10萬元斡旋金立即轉換為定金，由屋主收下，買賣就算成立了，雙方須找時間找代書簽屬正式契約。斡旋金的金額沒有一定的規定，通常是十萬至五十萬元皆常見，依房屋總價增減。
若事後買方反悔不買、賣方有權沒收10萬元定金；相反地，若賣方反悔，除了退還10萬定金之外，還須賠償買方10萬元違約金。
如果案子最後沒有談成，屋主不同意以1000萬元出售，則斡旋金退回買方，斡旋結束。
而在斡旋期間，屋主還沒同意出售前，買方可以隨時撤回斡旋，收回斡旋金。
斡旋金的優點：
1. 讓屋主了解買方確有其人，不是仲介自己在編故事。
2. 展現買方購屋誠意。
3. 若價格談成，馬上轉為定金，以防屋主反悔。
斡旋金的缺點：
1. 若賣方不同意，則失效力。無法靈活迅速地改變出價。
2. 若買方事後反悔，則斡旋金會被沒收。
3. 若遇上不肖業者，捲款潛逃，求助無門。(較為少見)
要約書與斡旋金的差別：
要約書與斡旋金的差別只有一個。就是要約書的方式不需要拿現金出來，僅以書面方式進行，其他的效力皆相同。
需特別注意的是，一般的要約書條文，都會附帶買賣價金的3%作為違約金。也就是說，一但要約成立，不論買賣雙方誰違約，都須賠償對方總價3%的違約金。
那為什麼仲介都叫我下斡旋金不要用要約書?
仲介會這麼說，一方面能夠對屋主展現誠意之外，另一方面其實用意在買方，而非屋主。
買房子有時候是一股衝動，當買方衝動之下做的決定，常常隔天睡一覺起來又反悔了，又或許事後因家人反對而作罷，這種案例比比皆是。
仲介會要求以斡旋金的方式，也是希望確認買方的決心，讓他清楚這樣斡旋出去不是隨便說說，不能隨便反悔的。畢竟要讓買方掏錢出來，買方必定會較審慎地考慮這件事。而對於較為游移不定的買方，當他付出斡旋金後，態度通常也會變得較為堅定。對於仲介而言，就較容易掌握了。
下斡旋金真的會比較好談嗎?由上述案例可見，斡旋確實可以表現出買方的誠意，但依屋主性格不同，伯伯不為所動，兒子卻態度大轉變，效果不能一概而論。斡旋金簡介：斡旋就是一種正式的出價，若賣方同意，可立即支付定金的一種方式。假設買方出價1000萬元，附帶10萬元的斡旋金。經過仲介居中協商，若最後屋主於斡旋契約上簽字，同意以1000萬出售。則10萬元斡旋金立即轉換為定金，由屋主收下，買賣就算成立了，雙方須找時間找代書簽屬正式契約。斡旋金的金額沒有一定的規定，通常是十萬至五十萬元皆常見，依房屋總價增減。若事後買方反悔不買、賣方有權沒收10萬元定金；相反地，若賣方反悔，除了退還10萬定金之外，還須賠償買方10萬元違約金。如果案子最後沒有談成，屋主不同意以1000萬元出售，則斡旋金退回買方，斡旋結束。而在斡旋期間，屋主還沒同意出售前，買方可以隨時撤回斡旋，收回斡旋金。斡旋金的優點：1. 讓屋主了解買方確有其人，不是仲介自己在編故事。2. 展現買方購屋誠意。3. 若價格談成，馬上轉為定金，以防屋主反悔。斡旋金的缺點：1. 若賣方不同意，則失效力。無法靈活迅速地改變出價。2. 若買方事後反悔，則斡旋金會被沒收。3. 若遇上不肖業者，捲款潛逃，求助無門。(較為少見)
要約書與斡旋金的差別：要約書與斡旋金的差別只有一個。就是要約書的方式不需要拿現金出來，僅以書面方式進行，其他的效力皆相同。需特別注意的是，一般的要約書條文，都會附帶買賣價金的3%作為違約金。也就是說，一但要約成立，不論買賣雙方誰違約，都須賠償對方總價3%的違約金。那為什麼仲介都叫我下斡旋金不要用要約書?仲介會這麼說，一方面能夠對屋主展現誠意之外，另一方面其實用意在買方，而非屋主。買房子有時候是一股衝動，當買方衝動之下做的決定，常常隔天睡一覺起來又反悔了，又或許事後因家人反對而作罷，這種案例比比皆是。仲介會要求以斡旋金的方式，也是希望確認買方的決心，讓他清楚這樣斡旋出去不是隨便說說，不能隨便反悔的。畢竟要讓買方掏錢出來，買方必定會較審慎地考慮這件事。而對於較為游移不定的買方，當他付出斡旋金後，態度通常也會變得較為堅定。對於仲介而言，就較容易掌握了。