「1000萬的房子，花了300多萬買公設，到底買到什麼？根本坑爹阿！」
「老公寓明明都零公設，新成屋公設比嚇死人，建商就是賺黑心錢啦！」
「建商蓋那麼大中庭花園做什麼？肯定是要灌水公設大撈一筆！」
公設比可稱得上是蟬連買房十大怨聲載道排行榜第一名的常年霸主，對於公設的相關法規及實務上的運作方式，一般消費者較難輕易理解。以下讓筆者以最淺白的方式來為您解說：
什麼是公設？
公設就是不屬自己獨有，而與其他住戶共同擁有、共同使用的建物部分。
公設應如何分配？
原則上，一間房子該分配多少公設給它，會根據這間房子的私有面積與整棟大樓的總私有面積的比例做分配。
舉例說明：一棟大樓總共有A、B、C，3戶，A戶私有面積10坪，B戶私有面積20坪，C戶私有面積30坪，公設共有30坪。依上述分配方式，A戶應分配30*10/(10+20+30)=5坪做為公設。以此類推。
大公與小公的區別：
屬於社區全體住戶共同擁有、公同使用的，稱為大公。如：社區大廳。
僅屬於部分住戶共同擁有、公同使用的，稱為小公。如：A棟樓梯間。
公設比的分配有法規規範嗎？
這個問題的答案，可以說有，也可以說沒有。為什麼這麼說？且看下列民法799條部分條文：
區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分
面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。
原則上是依照公平合理的方式分配，但請注意「但另有約定者，從其約定。」這句話。
從誰的約定？起造人之間的約定？起造人不就是建商？建商跟建商自己約定？這句話等於開了個方便大門，賦予建商依自己的意願分配公設比例也不構成違法的情形。
然而，實務上，大多數的建商仍然會依照專有面積的比例公平分配，因為在這邊動手腳，過於顯而易見。
無良建商最常灌水的地方是地下車位：
由於新成屋的買賣慣例中，車位是按個數賣，不論它的坪數是2坪還是10坪，一個車位就是賣150萬。
而房屋則是論坪數賣，若一坪25萬，30坪就是750萬。
這樣的交易慣例，使建商產生一個經濟誘因：
想辦法把車位坪數縮小，原本應該屬於車位的坪數，就可以灌到房屋公設裡，論斤秤兩地賣錢。一個車位偷個2坪，若一坪房價25萬，就是憑空創造出50萬的收入進口袋了啊！堪稱現代版煉金術！
所以，若發現您家的車位坪數過小，就有可能碰上建商虛灌公設坪數的狀況。依經驗法則，合理的車位坪數在8至10坪上下，合理的公設比在30%至33%。但因個案狀況不同，不能一概而論。
然而，因為網路資訊發達，消費者越來越精明，公設比過高造成消費者接受度大降。
實務上，現在的建商會依據自己的產品屬性，權衡公設比高可以賺比較多錢，公設比低比較容易銷售的利弊得失，設定自己的目標公設比，再依這個目標值做公設的調整與分配。
老公寓都有零公設的，新房子為何公設比越來越高？主要原因有三：
1.老公寓的零公設不是真的零公設：
早期的法規容許把公共梯間登記在主建物內，造成權狀上看起來沒有公設，實際上還是有公共梯間的情況。
2.建築及消防法規的修正：
相較於早期建築與消防法規，現在的建案為了滿足法規要求，需要建造較多安全性公共設施，無可避免地造成公設比相對舊公寓大得多。如8樓以上建築需設兩座樓梯、15樓以上建築需設防災中心等。
3.休閒性公設空間增加：
相對老舊公寓，新建案確實多了許多視聽室、健身房等休閒性公設空間。然而，近年來因應民眾對高公設比的反彈聲浪，建商在規劃建案時，有漸漸減少休閒性公設的趨勢。
蓋這麼大一個中庭花園，灌水這麼多公設，實在是太黑心了！真的是這樣嗎？
這可誤會大了！
現行的不動產登記法規，需有頂蓋的建物才具有登記的資格。所謂頂蓋，就是抬起頭往上看，看到天花板的就是有頂蓋，看到藍天白雲的就是無頂蓋。
而中庭花園沒有頂蓋，無法登記，雖屬公共空間，但不會出現在你的建物權狀裡面！更不用說灌水賣你錢了！
未來不動產登記將朝實坪制推動：
單單一個公設，筆者花了那麼大的篇幅解釋，足見這是一個一般民眾難以理解、容易產生資訊不對稱的制度。政府現在有意推動實坪制，先不論修法難度跟廣大的中古屋該如何處理。若一旦推行成功，對購屋民眾而言可說是一大福音，因為在比較各建案時，可以省去許多換算車位及公設坪數的時間，大幅提升效率。從此以後也就不必一碰到公設就一個頭兩個大囉！
蓋這麼大一個中庭花園，灌水這麼多公設，實在是太黑心了！真的是這樣嗎？這可誤會大了！現行的不動產登記法規，需有頂蓋的建物才具有登記的資格。所謂頂蓋，就是抬起頭往上看，看到天花板的就是有頂蓋，看到藍天白雲的就是無頂蓋。而中庭花園沒有頂蓋，無法登記，雖屬公共空間，但不會出現在你的建物權狀裡面！更不用說灌水賣你錢了！未來不動產登記將朝實坪制推動：單單一個公設，筆者花了那麼大的篇幅解釋，足見這是一個一般民眾難以理解、容易產生資訊不對稱的制度。政府現在有意推動實坪制，先不論修法難度跟廣大的中古屋該如何處理。若一旦推行成功，對購屋民眾而言可說是一大福音，因為在比較各建案時，可以省去許多換算車位及公設坪數的時間，大幅提升效率。從此以後也就不必一碰到公設就一個頭兩個大囉！