房產稅務必學：房地合一稅

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  「為什麼我每天上班累得要死，賺的那一點點薪水要課所得稅！」

  「 我鄰居五年前買一間房子，之後躺在家裡不做事，擺個兩年賣掉，賺了幾百萬不用課稅？」

  您的心聲，政府 "終於" 聽到啦！

   

  房地合一稅，於105年1月1日上路，用來替代設計不夠完善的「奢侈稅」。

  「房地合一稅，就是針對我們出售房屋的實際獲利，實價課徵的所得稅」

  在那之後，就不會發生買賣房屋獲利卻不必繳稅的情況了。

   

  而這樣一個稅制的推出，對房地產市場造成了天翻地覆的改變，可以說是造成這波房地產不景氣，壓垮駱駝的最後一根稻草。

    雖然房地合一稅實施已有兩年，但對於非房地產從業人員而言，

  還是一個非常陌生的概念，所以筆者認為有必要在此跟各位介紹一下：

   

  

   

  房地合一稅簡介： 

  1.適用對象： 

     出售105年1月1日以後取得的房屋、土地者。

  2.申報時限： 

     買賣房屋土地，產權登記完畢後一個月內申報。

  3.基本計算原則： 

     (賣出價格-取得成本-費用)*稅率

  4.稅率：

     持有期間<1年        45%

     持有期間1年~2年   35%

     持有期間2年~10年 20%

     持有期間>10年      15% 
  5. 自用住宅優惠：

  獲利400萬內免稅，超過400萬部分稅率10%

  須同時滿足以下條件：

  (1) 個人或其配偶 、未成年子女已辦竣戶籍登記。

  (2) 持有並居住於該房屋連續滿六年。

  (3) 交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。

  (4) 個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內只能享有一次自用住宅的租稅優惠。

  6. 重購退稅優惠：

  這是針對換屋族設計的優惠，同時符合以下條件，案房價比例退還原繳納稅金：

  (1) 不論是先買後賣，或是先賣後買，一買一賣之間的換屋動 
       作需於2年內完成

  (2) 本人、配偶及未成年子女應在該房屋辦竣戶籍登記並且實     際居住

  (3) 房屋須作自用住宅使用，無出租、供營業或執行業務使用
  (4) 重購後 5年內需繼續自住不得出租、移轉

   

  為方便理解，以上所列略有刪減及修正。

   

  若想深入研究房地合一稅可以參考：

  房地合一課徵所得稅本法內容

  房地合一課徵所得稅申報作業要點

   

  

   

  房地合一稅，作者小提醒：

   

  1. 贈與不動產前，請先行評估： 

  因為贈與取得的不動產，事後出售申報房地和一稅時，是以贈與當時的公告現值做為成本，會造成高額的房地合一稅。

  請參考筆者這篇文章：不動產贈與：節稅？還是惡夢開始？

   

  2. 賣屋虧錢也要申報： 

  就算賣屋虧錢也必須要申報房地合一稅，以免受罰。而虧損的部分，三年內如果有再賣屋，可以拿來抵免。

   

  3. 善用自用住宅優惠及重購退稅： 

  善用政府提供的合法節稅管道，若我們自己不提出申請，國稅局可不會自己乖乖把鈔票退還給您喔。

   

  房地合一稅對房市的影響：

  由於以往不健全的房地產稅制，助長了幾年前房地產炒作的風潮。

  而房地合一稅的推行，補強了在房地產交易稅方面的漏洞，也因此告成了房市的價格修正。

  或許有人會認為這樣的稅改太過激進，政府是否打房打過頭？

   

  但筆者認為：房地合一稅只是把原本不正常、不合理的稅制，變成有賺錢就應該繳稅的合理情況。

  而認為這一改變打房過度的人，或許是因為長年在不正長的稅制下，把不正常當作正常，才會一時不能夠接受。

   

  當然，房地合一稅也有它自己的缺陷，諸如：保留土地增值稅，而在計算房地合一稅時，

  扣除漲價總數額的這種做法，是否導致房地合一稅無法完全反映出實價課稅的問題。

  還有待學者專家再行評估。但不可否認的，房地合一稅的實施，對健全房地產稅制已經踏出了一大步。

   

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