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暗藏玄機之公設比大解密!

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    「1000萬的房子,花了300多萬買公設,到底買到什麼?根本坑爹阿!」
    「老公寓明明都零公設,新成屋公設比嚇死人,建商就是賺黑心錢啦!」
    「建商蓋那麼大中庭花園做什麼?肯定是要灌水公設大撈一筆!」
    公設比可稱得上是蟬連買房十大怨聲載道排行榜第一名的常年霸主,對於公設的相關法規及實務上的運作方式,一般消費者較難輕易理解。以下讓筆者以最淺白的方式來為您解說:
     
     
     
    什麼是公設?
    公設就是不屬自己獨有,而與其他住戶共同擁有、共同使用的建物部分。
     
    公設應如何分配?
    原則上,一間房子該分配多少公設給它,會根據這間房子的私有面積與整棟大樓的總私有面積的比例做分配。
    舉例說明:一棟大樓總共有A、B、C,3戶,A戶私有面積10坪,B戶私有面積20坪,C戶私有面積30坪,公設共有30坪。依上述分配方式,A戶應分配30*10/(10+20+30)=5坪做為公設。以此類推。
     
    大公與小公的區別:
    屬於社區全體住戶共同擁有、公同使用的,稱為大公。如:社區大廳。
    僅屬於部分住戶共同擁有、公同使用的,稱為小公。如:A棟樓梯間。
     
    公設比的分配有法規規範嗎?
    這個問題的答案,可以說有,也可以說沒有。為什麼這麼說?且看下列民法799條部分條文:
     
    區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分,依其專有部分
    面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者,從其約定。
     
     
     
    原則上是依照公平合理的方式分配,但請注意「但另有約定者,從其約定。」這句話。
    從誰的約定?起造人之間的約定?起造人不就是建商?建商跟建商自己約定?這句話等於開了個方便大門,賦予建商依自己的意願分配公設比例也不構成違法的情形。
    然而,實務上,大多數的建商仍然會依照專有面積的比例公平分配,因為在這邊動手腳,過於顯而易見。
     
     
    無良建商最常灌水的地方是地下車位:
    由於新成屋的買賣慣例中,車位是按個數賣,不論它的坪數是2坪還是10坪,一個車位就是賣150萬。
    而房屋則是論坪數賣,若一坪25萬,30坪就是750萬。
     
    這樣的交易慣例,使建商產生一個經濟誘因:
    想辦法把車位坪數縮小,原本應該屬於車位的坪數,就可以灌到房屋公設裡,論斤秤兩地賣錢。一個車位偷個2坪,若一坪房價25萬,就是憑空創造出50萬的收入進口袋了啊!堪稱現代版煉金術!
     
    所以,若發現您家的車位坪數過小,就有可能碰上建商虛灌公設坪數的狀況。依經驗法則,合理的車位坪數在8至10坪上下,合理的公設比在30%至33%。但因個案狀況不同,不能一概而論。
     
    然而,因為網路資訊發達,消費者越來越精明,公設比過高造成消費者接受度大降。
    實務上,現在的建商會依據自己的產品屬性,權衡公設比高可以賺比較多錢,公設比低比較容易銷售的利弊得失,設定自己的目標公設比,再依這個目標值做公設的調整與分配。
     
     
     
     
    老公寓都有零公設的,新房子為何公設比越來越高?主要原因有三:
    1.老公寓的零公設不是真的零公設:
    早期的法規容許把公共梯間登記在主建物內,造成權狀上看起來沒有公設,實際上還是有公共梯間的情況。
    2.建築及消防法規的修正:
    相較於早期建築與消防法規,現在的建案為了滿足法規要求,需要建造較多安全性公共設施,無可避免地造成公設比相對舊公寓大得多。如8樓以上建築需設兩座樓梯、15樓以上建築需設防災中心等。
    3.休閒性公設空間增加:
    相對老舊公寓,新建案確實多了許多視聽室、健身房等休閒性公設空間。然而,近年來因應民眾對高公設比的反彈聲浪,建商在規劃建案時,有漸漸減少休閒性公設的趨勢。
     
     
    蓋這麼大一個中庭花園,灌水這麼多公設,實在是太黑心了!真的是這樣嗎?
    這可誤會大了!
     
    現行的不動產登記法規,需有頂蓋的建物才具有登記的資格。所謂頂蓋,就是抬起頭往上看,看到天花板的就是有頂蓋,看到藍天白雲的就是無頂蓋。
    中庭花園沒有頂蓋,無法登記,雖屬公共空間,但不會出現在你的建物權狀裡面!更不用說灌水賣你錢了!
     
     
     
    未來不動產登記將朝實坪制推動:
    單單一個公設,筆者花了那麼大的篇幅解釋,足見這是一個一般民眾難以理解、容易產生資訊不對稱的制度。政府現在有意推動實坪制,先不論修法難度跟廣大的中古屋該如何處理。若一旦推行成功,對購屋民眾而言可說是一大福音,因為在比較各建案時,可以省去許多換算車位及公設坪數的時間,大幅提升效率。從此以後也就不必一碰到公設就一個頭兩個大囉!

     

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